Conoce qué errores cometen los inversionistas inmobiliarios y cómo evitarlos
La inversión inmobiliaria puede parecer un negocio complicado, pero la mayoría de los inversionistas pierden dinero al no hacer la inversión correcta.
Algunos de estos riesgos los enfrentan tanto los inversionistas de renta a largo plazo como a corto plazo, mientras que otros son exclusivos de uno u otro.
Los mismos principios se aplican a menudo también a la inversión en terrenos, locales comerciales y casas habitación.
En este artículo te presentamos tres riesgos en los que debes enfocarte como inversionista inmobiliario y cómo resolverlos.
1. No considerar los costos reales de las reparaciones
A menos que compres propiedades para rentar nuevas, es muy probable que se necesiten algunas reparaciones o actualizaciones cuando se compra una propiedad de inversión.
Las reparaciones pueden variar desde pequeños retoques (un trabajo de pintura, arreglar un protector contra salpicaduras, etc.) hasta un piso completo y una renovación.
Cuando se evalúa una propiedad potencial para la compra, uno de los trabajos más complejos que se asume como inversionista es estimar con precisión los costos de reparación.
Solución
Primero, incluye una cláusula de contingencia en tu contrato de renta que te permita cancelar el contrato, con un reembolso completo del depósito, si la inspección de la casa revela problemas desconocidos con la propiedad.
Asegúrate también de recorrer la propiedad con al menos algunos contratistas de confianza para conocer sus opiniones sobre las reparaciones necesarias.
Pregunta sobre qué problemas puede haber y no ser visiblemente obvios, pero que, no obstante, deben abordarse.
Cableado, estructura, plomería, conductos, el techo, el calentador de agua, el condensador del aire acondicionado: haz la mejor inspección que puedas de cada uno y obtén opiniones de tu agente de bienes raíces y contratistas.
Además, asegúrate de preguntarle al vendedor sobre el tiempo del último mantenimiento de cada uno de los conceptos anteriores, ya que es posible que pueda haber detalles. Solo asegúrate de corroborar la información con las opiniones de los expertos y las facturas (si están disponibles).
2. No considerar correctamente los gastos de arrendamiento
Casi todos los nuevos propietarios subestiman los costos de poseer y administrar una propiedad para rentar.
Hacerlo a menudo los deja con un flujo de caja negativo y una mala experiencia.
Estos son algunos de los gastos que te puedes encontrar y son los más comunes:
- Tasa de desocupación: 4-8% de la renta.
- Administración de la propiedad: 10-12% del arrendamiento.
- Reparaciones mayores: 7-10% de la renta.
- Mantenimiento: 5% de la renta.
- Visitas al inmueble, viajes y varios: 2-3% de la renta.
Estos varían mucho, por supuesto, como regla general, la regla del 50%, es sorprendentemente precisa y estipula que alrededor de la mitad de la renta se destinará a gastos no hipotecarios.
Por supuesto, también tendrás que tener en cuenta el pago de tu hipoteca si compraste con financiamiento.
Solución
Al hacer tu tarea, puedes hacer estimaciones precisas para todos los gastos enumerados anteriormente.
Es un gasto de mano de obra, independientemente de si tú estás haciendo el trabajo o si alguien más lo hace por ti.
Las propiedades más antiguas necesitarán más reparaciones importantes, así que haz un presupuesto a conciencia.
Toma en cuenta que el mantenimiento preventivo puede reducir significativamente tus costos de reparación a largo plazo.
Al verificar los impuestos a la propiedad, no solo revises la factura de impuestos del año pasado. Asegúrate de que el valor tasado no cambie drásticamente en función de la transferencia.
Como cualquier otro gasto relacionado con la propiedad que se discutió en las secciones anteriores, se conservador y estima correctamente.
3. Gastar montos importantes en la reparación de los daños hechos por el inquilino
Vale la pena repetirlo: cuando firmas un contrato de arrendamiento, entregas la posesión de un activo por valor de miles de pesos. Cualquier cosa puede pasar a partir de ese momento.
Los inquilinos pueden organizar fiestas ruidosas, dejar el clima apagado cuando se van de viaje o perforar todos los gabinetes de la cocina.
Solución
Nuevamente, los propietarios pueden prevenir daños de los inquilinos mediante una evaluación exhaustiva de los mismos.
Cuando te comuniques con los propietarios actuales y anteriores, pregunta específicamente qué tan bien el inquilino trató su propiedad. Específicamente, pregunta acerca de su limpieza, pero no te detengas ahí.
Como paso final en el proceso de selección de inquilinos, ve e inspecciona físicamente la casa actual del inquilino.
Incluye en tu contrato de arrendamiento una cláusula que especifique las inspecciones semestrales y realizarlas. Eso tiene dos propósitos:
- Saber si los inquilinos no están tratando bien tu propiedad, para que puedas enviarles un aviso de reparación.
- Establece expectativas y envía un mensaje claro de que es tu propiedad y la cuidas y ellos son responsables de hacer lo mismo: que no tolerarás el abuso o la negligencia en tu propiedad.
Como se señaló, realizar estas inspecciones puede llevar mucho tiempo, pero el riesgo de no ejecutarlas supera la molestia de hacerlo.
Para concluir ninguno de los errores anteriores es particularmente difícil. Sin embargo, los nuevos inversionistas inmobiliarios se equivocan todo el tiempo y pierden miles de pesos en estos errores.
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